「建物の老朽化や設備の複雑化が進むなか、現場対応が追いつかず、安定したメンテナンス体制の維持に課題を感じている」
「経営者の高齢化や後継者不在、人材の採用難や定着率の低下に悩んでいる」
本記事では、ビルメンテナンス業界におけるM&Aの最新動向や価格相場、主なスキーム、成功事例、そして信頼できる仲介会社まで、幅広く解説します。
ビルメンテナンスのM&Aとは
ビルメンテナンス業界のM&Aとは、清掃や設備管理などを行う企業の合併・買収を指します。
ビルメンテナンス業務には、床や外壁、トイレなどの清掃、空調・給排水・電気設備の点検や修繕、防災・警備体制の維持管理など、幅広い分野が含まれます。
これらの業務を支える人材や技術は専門性が高く、安定した品質を維持するためには継続的な人材確保と技術継承が欠かせません。
しかし近年は、人手不足や従業員・経営者の高齢化、後継者不在といった課題が深刻化しています。
こうした状況を背景に、M&Aは事業承継や経営基盤の強化を目的とする有効な手段として注目されています。
ビルメンテナンスのM&Aと他業界の違い
ビルメンテナンス業界のM&Aは、「労働集約型」という特性から他業界と大きく異なります。
最大の相違点は、深刻な人手不足を背景に、設備が価値の中心となる製造業や、技術・IPが重視されるIT業界とは異なり、「人材獲得」がM&Aの最重要目的である点です。
また、地域密着型ビジネスであるため、他地域の顧客と人材をまとめて獲得できる「エリア拡大」の手段として効果が期待できるでしょう。
さらに、中小企業が多く後継者不在が深刻なため「事業承継」を目的としたM&Aが活発な点や、安定したストック型ビジネスとして異業種からも魅力的な買収対象と見なされる点も特徴です。
ビルメンテナンスのM&Aの価格相場
ビルメンテナンス業界のM&Aに明確な価格相場はなく、最終的な売却価格は当事者間の交渉によって決まります。
その交渉の基準となる企業価値は、主に「年買法」や「マルチプル法」を用いて算出されます。
中小企業では、企業の純資産に営業利益の2〜5年分を上乗せする年買法が目安です。
また、企業の収益力（EBITDAなど）に業界の倍率（5〜7倍程度）を掛けるマルチプル法も一般的です。
ただし、これらの理論値に加え、長期契約の安定性、顧客基盤の質、有資格者など優秀な人材の存在が価格を大きく左右します。
特に人材が重要なため、労務問題の有無も厳しく評価されるのが特徴です。
ビルメンテナンスのM&Aの成功事例
ビルメンテナンス業界では、経営者の高齢化や人材不足を背景に、事業承継や成長戦略としてM&Aを活用する企業が増えています。
近年は、大手による地域密着型企業の買収や、同業者同士の統合によるスケールメリットの創出など、さまざまな成功事例が生まれています。
ビルメンテナンスのM&Aの成功事例は、以下のとおりです。
以下では、実際にM&Aを活用して経営課題を解決し、事業の拡大や安定経営を実現した事例を紹介します。
事例1. 株式会社ハリマビステムによるエヌケー建物管理の完全子会社化
総合ビルメンテナンスの株式会社ハリマビステムが、連結子会社であったエヌケー建物管理を2024年10月に完全子会社化した事例です。
これは、グループ全体の経営効率化と競争力強化を目指す戦略的なM&Aです。
この事例の特徴は、単なる子会社化に留まらず、その後の事業再編にあります。
2025年4月には、エヌケー建物管理のビルメンテナンス事業を親会社のハリマビステムに、逆にハリマビステムのマンション管理事業をエヌケー建物管理にそれぞれ吸収分割で集約しました。
「選択と集中」により、各事業の専門性を高め、重複業務を解消しています。
事例2. 綜合警備保障（ALSOC）による株式会社カンソーの子会社化
警備大手の綜合警備保障（ALSOK）が、大阪を拠点とするビルメンテナンス・警備会社である株式会社カンソーの全株式を取得し、完全子会社化するM&A事例です。
この買収は、ALSOKが警備事業に次ぐ収益の柱として強化しているファシリティマネジメント（FM）事業の多角化戦略の一環です。
ビルメンテナンス業界が抱える人材不足の課題に対し、M&Aを通じて事業基盤を強化し、特に関西圏でのFM事業の拡大を目指しています。
これにより、ALSOKの警備ノウハウとカンソーのビルメンテナンス事業を融合させ、より総合的なサービス提供によるシナジー効果を創出し、グループ全体の成長を加速させることが期待されています。
事例3. 株式会社TOKAIホールディングスによる株式会社イノウエテクニカの完全子会社化
2020年11月、エネルギー事業などを手掛ける株式会社TOKAIホールディングスが、静岡県東部を地盤とするビルメンテナンス会社の株式会社イノウエテクニカを完全子会社化した事例です。
このM&Aは、異業種であるTOKAIが、長年の実績と地域からの信頼が厚いイノウエテクニカの専門ノウハウや顧客基盤を獲得し、自社の管財事業を本格的に拡大することを目的としています。
一方、イノウエテクニカは、TOKAIグループの強固な顧客基盤と販売網を活用することで、従来の営業エリアを超えた事業成長を目指しました。
両社の経営資源を相互活用し、サービスを強化・拡大するという、双方にメリットのある典型的なシナジー創出型のM&Aといえます。
ビルメンテナンスのM&Aにおすすめの仲介会社・サービス
ビルメンテナンス業界のM&Aを成功させるには、業界特有の契約構造や人材管理、現場運営の実情を理解した専門家のサポートが欠かせません。
経験豊富な仲介会社を選ぶことで、企業価値の正確な評価から相手企業の選定、スムーズな交渉・契約締結まで、一貫した支援を受けられます。
ビルメンテナンスのM&Aを支援する仲介会社・サービスは、以下のとおりです。
複数の仲介会社の特徴や実績を比較したい場合は、業界ごとの専門家を紹介してくれる「M&A比較ナビ」の活用がおすすめです。
自分に合った仲介会社を見つけるためにも、まずは無料相談から始めてみてください。
M&Aオール
| 会社情報 | 詳細 |
|---|---|
| サービス名 | M&A オール |
| サポート内容 | ・M&A仲介事業全般 ・中小企業や専門事業、事業部単位のM&A ・初心者向けのM&Aプロセス解説冊子の提供 |
| サポート体制 | ・各業界に精通したコンサルタントや専門家によるサポート ・案件ごとに事業承継相談士が専任で担当 |
| 料金体系 | ・相談料・着手金・月額報酬・企業価値算定は基本合意まで無料 ・成功報酬は、株式譲渡価格の5.5% ・成功報酬の算定基準は、負債を含まない譲渡価格のみを対象とする「株価レーマン方式」 |
| 特徴 | ・負債を含まない譲渡価格のみを基準とする、わかりやすくリーズナブルな料金体系 ・最短3ヶ月、平均6ヶ月というスピーディーな成約実績 ・大手上場企業や優良黒字企業など、幅広い仲介先ネットワーク ・海外企業とのクロスボーダーM&Aにも対応 ・各業界に精通した専門チームによるサポート体制 |
| 運営会社 | 株式会社INNOVATION LEADERS |
| URL | https://ma-all.net/ |
M&Aオールは、ビルメンテナンス業界のM&Aにおいて、その特徴を活かしたサポートを提供します。
価格競争が厳しい業界の中小企業にとって、着手金や月額報酬が不要で、成功報酬も負債を含まない譲渡価格のみを基準とする料金体系は、コストを抑えつつM&Aを進められる大きな利点です。
豊富なネットワークを活かし、事業エリア拡大を目指す同業大手や、安定収益を求める異業種との最適なマッチングを実現します。
業界に精通した専門チームが、有資格者の価値や長期契約の強みを適正に評価し、後継者問題の解決だけでなく、従業員の雇用維持と事業の成長に繋がる、より良い条件でのM&Aをサポートします。
担当したコンサルタントが真摯に向き合ってくれたのが印象的でした。
中小企業の経営者というものは、悩みが尽きません。ヒアリングを通して私の思いや重視しているポイント、譲渡したい背景にあるものを理解してくれたと感じています。
人柄も相まって信頼できる相手になりました。交渉や進行はスムーズで、ストレスに感じることは特にありませんでした。M&Aを進めるにおいて、表面化していない要素はたくさんあると思います。それを受け止め、上手く進めてくれた印象がありました。引用：インタビュー
M&A初心者は、どのようなプロセスを踏んで契約まで進むのかがわからず、身構えるものです。しかし、私を担当してくれたM&Aコンサルタントは、専門用語を使わず、親身になって話をしてくれました。
しかも、こちらからの相談や要望について、白黒はっきり答えを出してくれます。クライアントにいい顔をしたい営業担当者は、答えをぼかすことが多いものです。そういったところがなく、納得させてくれたうえで気持ちよく最後まで進めることができました。柔軟性もあるため、交渉においても通すべきところは通してくれ、非常に信頼できるコンサルタントでした。引用：インタビュー
RF事業継承
| 会社情報 | 詳細 |
|---|---|
| サービス名 | RF事業承継 |
| サポート内容 | ・M&A仲介事業全般 |
| サポート体制 | M&A経験者、中小企業診断士、弁護士、宅地建物取引士、MBA保有者などの専門家が相談から成約まで一貫してサポート |
| 料金体系 | 相談は無料 成功報酬制で、成約価額の5％ 手数料の最低金額は100万円（税別） |
| 特徴 | ・不動産管理業（建物管理、賃貸管理、ビルメンテナンス）に特化 ・不動産管理事業を手掛ける会社が運営するため、業界への深い理解がある ・小規模案件、赤字・債務超過の企業も相談可能[1] 秘密厳守の徹底 |
| 運営会社 | 株式会社リアークスファインド |
| URL | https://rfma.rearx-find.co.jp/ |
RF事業承継は、不動産管理業に特化したM&A仲介サービスで、ビルメンテナンス業界の特性を深く理解している点が大きな強みです。
運営母体が不動産管理事業を手掛けているため、業界特有の課題や価値を的確に把握し、最適なマッチングを実現します。
特に、後継者不在に悩む中小のビルメンテナンス会社にとって、同業へのスムーズな事業引継ぎをサポートしています。
「四方よし」の理念のもと、売り手・買い手・働き手・社会すべてにとって良い結果を目指す姿勢を大切にしており、売り手の想いを尊重しつつ、買い手には管理物件数の増加による競争力強化を実現していることも特徴です。
また、赤字や債務超過の企業でも相談可能で、秘密厳守を徹底した安心の体制が整っています。
担当者様が非常に良い方でした！
オフィスも綺麗ですし、ご対応も丁寧だったのでお客様への対応もかなりのまだと思います！
引き続きよろしくお願いします。
引用：Google Map
担当の方がとても話しやすく、気になることも気軽に相談できました。押しつけがましさもなく、知人にも紹介したいと思える会社です。
引用：Google Map
住まい関する問題対処が全て遅すぎる！！！ 何か問題が発生した場合、「いつ迄に出来るか、担当者氏名」聞いた上で、こちらも対処した方が良い。
引用：Google Map
ファイブ・アンド・ミライ・アソシエイツ
| 会社情報 | 詳細 |
|---|---|
| サービス名 | ファイブ・アンド・ミライアソシエイツ |
| サポート内容 | ・M&A仲介・アドバイザリー業務 ・中小企業・スモールM&A、事業承継支援 ・不動産管理・賃貸業のM&A ・事業再生型M&A ・税理士など他士業と連携するM&Aアライアンス業務 ・経営者向け顧問サービス「M&Aの右腕」 |
| サポート体制 | ・経営者の想いを実現する「伴走型M&Aコンサルティング」 ・20年以上の実務経験を持つベテランコンサルタントが専任で担当 ・4,000以上の独自ネットワークと全国24の金融機関との連携 |
| 料金体系 | ・相談料・着手金・月額報酬: 無料 ・中間金: 30万円（税別） ※基本合意時等 ・成功報酬: 取引金額に応じた料率 |
| 特徴 | ・中小企業やスモールM&Aに特化 ・経営者の想いに寄り添う「伴走型」支援スタイル ・不動産業界を含む多岐にわたる業種に対応 ・豊富な実績とネットワークを活かしたスピーディーな対応力 ・業界最安水準の料金体系 |
| 運営会社 | ファイブ・アンド・ミライアソシエイツ株式会社 |
| URL | https://five-mirai.co.jp/ |
ファイブ・アンド・ミライアソシエイツは、ビルメンテナンス業界を含む中小企業のM&Aに特化した仲介会社です。
20年以上の実務経験を持つ専門家が、相談から成約まで一貫してサポートする「伴走型」のコンサルティングを強みとしています。
業界最安水準の成功報酬型料金体系を採用しており、後継者問題や人手不足に悩むビルメンテナンス企業が、コストを抑えながら事業承継や成長戦略を進めることが可能です。
豊富な実績と全国の金融機関とのネットワークを活かし、経営者の想いを実現する最適なマッチングを提供します。
＞＞（無料）ファイブ・アンド・ミライアソシエイツに問い合わせる
ビルメンテナンスのM&Aの動向（現状・課題・今後）
ビルメンテナンス業界では、建物の老朽化が進む一方で、清掃や設備管理などの需要は堅調に推移しています。
しかし、現場を支える人材の確保が難しく、経営者や従業員の高齢化、後継者不足などの課題が深刻化しています。
こうした背景から、M&Aによる事業承継や企業再編の動きが活発化しており、業界の構造変化が加速しているのです。
以下では、ビルメンテナンス業界のM&Aの現状や課題、そして今後の展望について詳しく見ていきましょう。
【現状】安定需要を背景とした業界拡大とプレーヤー分散状態
ビルメンテナンス業界は、建物の存在に支えられた安定的な需要を背景に、4兆円台後半の市場規模で堅調に推移しています。
しかし、その内情は大手から中小零細企業まで多数の事業者が分散し、深刻な人手不足、従業員の高齢化、そして激しい価格競争といった共通の課題を抱えています。
特に中小企業では、経営者の高齢化による後継者問題も重なり、事業の存続そのものが危ぶまれるケースが増加しているのが現状です。
この状況を打開するため、人材や事業エリアの確保を目指す買い手と、事業承継や経営の安定化を図りたい売り手のニーズが合致し、M&Aによる業界再編が活発化しています。
【課題】労働集約性ゆえの人件費高騰と効率改善の難しさ
ビルメンテナンス業界は、業務の多くを人の手で行う労働集約型産業であり、経費の大部分を人件費が占めるという構造的な特徴があります。
近年、深刻な人手不足や最低賃金の上昇、法改正などにより人件費が高騰し、経営を直接圧迫しています。
しかし、サービス内容の差別化が難しく価格競争が激しいため、このコスト増をサービス料金に十分に転嫁できていないのが現状です。
収益性の悪化は、特に中小企業において、業務効率を改善するためのDX投資などを困難にしています。
こうした背景から、経営課題の解決策としてM&Aが活発化する一因となっています。
【今後】DX・自動化・IoT 導入企業の統合による業務最適化
ビルメンテナンス業界では、人手不足や価格競争という深刻な課題に対応するため、DX・自動化・IoT技術を持つ企業とのM&Aが活発化しています。
この統合により、IoTセンサーを用いた設備の予防保全や遠隔監視、清掃・警備ロボット導入による省人化などを実現したのです。
属人的スキルに依存していた現場作業や報告業務もデジタル化で大幅に効率化されています。
これは単なる規模拡大ではなく、コスト削減とサービス品質向上を両立させ、新たな付加価値を創出する戦略です。
今後、技術革新に対応できる企業とそうでない企業の格差は広がり、業界再編がさらに加速すると予測されます。
ビルメンテナンスのM&Aのスキーム
ビルメンテナンス業界のM&Aでは、会社全体を譲渡する方法から、特定の事業や契約だけを切り出して譲渡する方法まで、目的に応じてさまざまなスキームが選ばれます。
経営者の引退による事業承継を目的とするのか、それとも事業拡大やエリア拡張を狙うのかによって、最適なスキームは異なります。
ビルメンテナンスのM&Aのスキームは、以下のとおりです。
以下では、ビルメンテナンス業界でよく用いられるM&Aスキームの種類と、それぞれの特徴を解説します。
株式譲渡
ビルメンテナンスにおける株式譲渡は、会社を丸ごと売買する手法です。
売り手株主が株式を譲渡し経営権を移すことで、従業員の雇用契約や事業に必要な許認可、取引先との関係も包括的に引き継がれます。
手続きが比較的簡便なため、人手不足が課題の業界において有資格者を含む人材を一度に確保できることがメリットの一つです。
売り手は後継者問題の解決や創業者利益を得られ、買い手は迅速な事業拡大が可能です。
一方で、買い手は帳簿にない債務を引き継ぐリスクがあるため、事前のデューディリジェンス（企業調査）が重要となります。
事業譲渡
ビルメンテナンスのM&Aにおける事業譲渡は、清掃や設備管理など特定の事業部門やエリアを選択して売買する手法です。
買い手は、必要な有資格者や顧客基盤だけを効率的に獲得でき、簿外債務を引き継ぐリスクを避けられるメリットがあります。
しかし、手続きは煩雑で、顧客とのビル管理契約や従業員との雇用契約を個別に結び直さなければなりません。
この過程で重要な顧客や人材が流出するリスクがある点は大きなデメリットです。
また、売り手は譲渡後、同地域での競業が制限されるため注意が必要です。
ビルメンテナンスのM&Aを活用するメリット
ビルメンテナンス業界において、人手不足や高齢化、取引先の契約継続リスクなど、単独経営では解決が難しい課題が増えています。
これらの課題を解決するためには、M&Aを活用すれば経営の安定化や人材の確保、サービスエリアの拡大など、さまざまなメリットを得ることが可能です。
以下では、ビルメンテナンス会社がM&Aを行うことで得られる主なメリットを紹介します。
譲渡側のメリット
ビルメンテナンス会社がM&Aで事業を譲渡する最大のメリットは、後継者問題が解決することです。
親族や社内に後継者がいなくても事業を第三者に承継でき、廃業を回避できます。
これにより、従業員の雇用が維持され、長年築いた顧客との信頼関係も守られます。
また、オーナー経営者は株式等の売却により創業者利益としてまとまった現金を得られ、会社の借入金に対する個人保証からも解放されて、精神的・経済的負担が軽減されるのもメリットの一つです。
さらに、大手企業の傘下に入ることで、資本力やブランド力を背景に経営が安定し、事業のさらなる成長も期待できます。
譲受側のメリット
ビルメンテナンス会社のM&Aは、譲受側（買い手）にとって多くのメリットがあります。
最大の利点は、業界の深刻な課題である「人手不足の解消」です。
採用が難しい有資格者や熟練技術者を一度に確保できます。
また、譲渡企業の顧客基盤や事業エリアを引き継ぐことで、新規開拓の時間とコストを大幅に削減し、迅速な事業拡大が可能です。
さらに、専門的な技術や運営ノウハウを獲得してサービス品質を向上させたり、景気に左右されにくい安定収益源を確保したりできます。
これらのシナジー効果は、企業の競争力強化に直結します。
ビルメンテナンスのM&Aを実施するポイント・注意点
ビルメンテナンス業界のM&Aでは、清掃・設備管理・警備など、現場ごとに契約形態や人員構成が異なるため、慎重な対応が求められます。
特に、顧客との委託契約や従業員の雇用継続、品質基準の維持といった点は、譲渡後のトラブルを防ぐための重要な確認事項です。
ここでは、ビルメンテナンスのM&Aを成功に導くために押さえておきたいポイントと注意点を解説します。
譲渡側の注意点
ビルメンテナンス会社がM&Aによる事業譲渡を成功させるには、いくつかの重要な注意点があります。
まず、希望通りの価格や条件で売却できるとは限らず、買い手が見つからないリスクも認識すべきです。
特に、交渉プロセスにおける情報漏洩は致命的です。
従業員に不安が広がれば、有資格者といったキーパーソンの離職を招き、人材が資本であるビルメンテナンス事業の価値を大きく損ないます。
また、事業譲渡の場合、会社法に基づき原則20年間、同地域での競合事業を禁じる「競業避止義務」が課される可能性もあります。
これらのリスクを管理し、適切なタイミングでM&Aを進めるには、専門家との連携と徹底した情報管理が不可欠です。
譲受側の注意点
ビルメンテナンス会社のM&Aで譲受側が注意すべき点は、主にデューデリジェンスとPMI（統合プロセス）にあります。
デューデリジェンスでは、有資格者やキーパーソンの離職リスク、簿外債務、主要顧客との契約継続性など、人材と契約に関するリスクを徹底的に調査することが不可欠です。
また、PMIでは、異なる企業文化の融合を慎重に進め、従業員のモチベーション低下や人材流出を防ぐ必要があります。
買収前に期待するシナジー効果を具体的に計画し、買収後の処遇を丁寧に説明することが、M&A成功につながるでしょう。
ビルメンテナンスのM&Aを実施する手順
ビルメンテナンスのM&Aを実施する手順は、以下の通りです。
自社の清掃・設備管理・警備などの業務領域を整理し、M&Aによって解決したい課題を明確にします。
後継者不在の解消、人材確保、事業拡大など、目的に応じて最適な方向性を定めることが重要です。
ビルメンテナンス業界に精通した専門家へ早期に相談することで、業界特有の契約形態や評価ポイントを踏まえた助言が受けられます。
複数の仲介会社を比較できる「M&A比較ナビ」を活用すれば、自社に最適なパートナーを効率的に見つけられます。
株式譲渡や事業譲渡などのスキームを検討し、自社の設備資産、契約顧客、人材、技術力などをもとに企業価値を算定します。
正確な評価が、その後の交渉をスムーズに進める鍵となります。
地域や業務領域が補完関係にある企業を候補に選び、トップ面談で理念や将来像を共有します。
価格や雇用条件だけでなく、現場スタッフや顧客への影響も考慮した交渉が求められます。
譲渡価格やスケジュール、従業員の処遇方針など、M&Aの大枠となる条件をまとめた基本合意書を締結します。
今後の手続きを円滑に進めるための重要なステップです。
財務・法務・労務・設備稼働状況などを詳細に調査し、リスクや改善点を洗い出します。
特に、保守契約の継続性や現場運営体制の確認は、ビルメンテナンス業界ならではの重要項目です。
デューデリジェンスの結果をもとに、譲渡価格や契約内容を最終調整します。
トラブル防止のため、表明保証やアフターサポートの範囲を明確に定めることが大切です。
最終合意した条件を契約書に反映し、正式に締結します。
この段階でM&Aが法的に確定し、譲渡条件が最終的に固まります。
株式や資産の引渡し、代金の支払い、登記の変更などを行い、実際の事業移転を完了させます。
引継ぎ作業を丁寧に行うことで、顧客や従業員の不安を最小限に抑えられます。
M&A後は、従業員の意識統一や業務マニュアルの共有など、組織文化の統合を進めます。
清掃品質やサービス体制を維持しつつ効率化を図ることで、M&A効果を最大化できます。
ビルメンテナンスのM&Aに関するよくある質問
以下では、ビルメンテナンスのM&Aを進めるうえで寄せられることの多い質問とポイントを整理しています。
- 設備・機器（清掃機器、空調設備監視システム、点検機器など）はどう評価される？
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ビルメンテナンスのM&Aでは、清掃機器や空調監視システム、点検機器などの設備は、帳簿価額だけでなく、稼働状況や耐用年数、保守履歴を基に評価されます。
実際の使用状態や残存価値を重視し、将来の収益への貢献度を踏まえて減価調整が行われるのが一般的です。
- 許認可・法令遵守・規制対応の継続性はどうなる？
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ビルメンテナンス業の許認可はM&Aの手法によって扱いが異なります。
株式譲渡では既存の許認可をそのまま引き継げますが、事業譲渡では再取得が必要な場合があります。
清掃業登録や警備業認定など複数の許認可が関わるため、事前に専門家へ確認し、法令遵守体制を整えておくことが重要です。